Рынок коммерческой недвижимости является сравнительно молодым сегментом рынка недвижимости России. Большинство компаний, работающих сегодня на нем, образовались в последние 3-5 лет. Тем не менее это направление на сегодняшний день является наиболее стабильным и активно развивающимся. Так, стагнация рынка жилой недвижимости практически не затронула этот сегмент. Каковы дальнейшие перспективы и основные пути развития рынка коммерческой недвижимости? Этот и многие другие вопросы обсудили участники третьей ежегодной конференции «Коммерческая недвижимость России – 2005», прошедшей в Санкт-Петербурге.
Для начала несколько цифр. По данным Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), Россия сегодня значительно опережает западноевропейские страны по уровню доходности вложений в коммерческую недвижимость и объемам ввода в эксплуатацию новых офисных помещений. Так, если доход от вложений в коммерческую недвижимость Лондона редко превышает
5 процентов, то в Москве этот показатель равен 13-14 процентам, а в Петербурге и того выше – 17-20 процентов. При этом в Лондоне в этом году будет сдано до 400 тыс. кв. метров офисных помещений, а в Москве – 800 тыс. кв. метров. Впрочем, это вовсе не означает нашего превосходства над западным рынком коммерческой недвижимости. Просто в Европе этот рынок уже давно сформировался, а мы только начали его осваивать. Отсюда и столь высокие темпы.
«Сегодня площадь офисных помещений в Москве составляет 3 млн кв. метров, а в Петербурге – 300 тыс. кв. метров. Это очень мало по сравнению с большинством европейских столиц», – говорит вице-президент Гильдии управляющих и риэлтеров Александр Шарапов. Так, по его словам, в Лондоне на долю коммерческой недвижимости приходится 19 млн кв. метров, а в Париже – около 40 млн кв. метров. «У нас все еще впереди», – говорит г-н Шарапов.
Тот факт, что рынок коммерческой недвижимости в России находится в стадии освоения, обеспечивает ему стабильное развитие. Сегодня здесь прослеживается тенденция, характерная в свое время для рынка жилищного строительства: спрос значительно опережает предложение, а значит, темпы ввода офисных помещений будут и дальше возрастать. По данным Российской Гильдии риэлторов (РГР), за последние 10 лет объем предложений на рынке коммерческой недвижимости Москвы возрос с 850 тысяч до
5 млн кв. метров. И эта цифра будет и далее увеличиваться. «Некоторые эксперты пророчат нам насыщение рынка коммерческой недвижимости и, как следствие, его стагнацию. Но факты говорят об обратном. Москва и к 2010 году не приблизится к уровню мировых столиц, а значит, объем предложений будет расти еще долго», – считает президент РГР Елена Дранченко. О том, что спрос на коммерческую недвижимость отнюдь не снижается, свидетельствует и постоянный рост размера арендной ставки. Так, стоимость аренды квадратного метра в помещениях класса А составляет сегодня 6, а в помещениях класса В – 0 (данные по Москве). При этом обе ставки за год возросли на 10 процентов. Но, несмотря на высокую доходность коммерческой недвижимости в обеих российских столицах, московские и петербургские риэлтеры все чаще обращают свои взоры на неосвоенный провинциальный рынок, участвуя в реализации региональных проектов. Сегодня они ведут строительство торговых и бизнес-центров в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Казани, Тольятти, Самаре, Волгограде, Воронеже, Калуге и в других крупных российских городах.
На первый взгляд, такой интерес к провинции не оправдан. Ведь арендная ставка в регионах почти вдвое ниже столичной – 0-400. Но это с лихвой окупается меньшими затратами инвесторов и высоким спросом. «В российских регионах спрос огромен, но предложений явно недостаточно. Объектов коммерческой недвижимости там мало, да и сделаны они некачественно. Объекты класса А в провинции практически отсутствуют», – говорит исполнительный директор московской компании Gushman and Wakefield Сергей Рябокобылко.
Что касается затрат, то порог вхождения на региональный рынок составляет млн против млн в Москве и Петербурге. При этом обеспечивается доходность с объекта до 18 процентов, в то время как в столицах она не превысит 12-13 процентов.
Впрочем, не все так просто. Ведь при вхождении на региональные рынки у инвестора возникает целый ряд весьма специфических проблем, значительно повышающих его риски.
«Всем известно, что во многие регионы никогда не допустят ни российского, ни иностранного инвестора, если он не договорится с местной администрацией. А перевод земель сельхозназначения под застройку у нас делается в основном за взятки», – говорит Александр Шарапов. Кстати, эксклюзивные российские риски весьма серьезно портят наши показатели, когда заходит речь об иностранных инвестициях. И не в последнюю очередь это касается и рынка коммерческой недвижимости.
«У инвестиций в России есть две стороны: высокая доходность и высокие риски», – говорит управляющий фондом Fleming Family & Partners (Real Estate) Наталья Пирогова. Это непосредственно сказывается на инвестиционной привлекательности нашей страны. Действительно, средняя доходность инвестиций на российском рынке коммерческой недвижимости достигает 7,5-8 процентов, что на 1,5 процента выше, чем в западноевропейских странах. Но при этом инвестору приходится сталкиваться с целой группой местных рисков. Это низкое качество строительных работ, ненадежность партнеров и несовершенство действующего законодательства. Все это может привести к значительному росту затрат.
Тем не менее среди иностранцев находится немало инвесторов, готовых рискнуть. «Сегодня Россия является лидером по объему прямых иностранных инвестиций среди стран Центральной и Восточной Европы. Они достигают ,3 млрд», – говорит Сергей Рябокобылко. А размер средней арендной ставки за офисные помещения у нас один из самых высоких в Европе. Здесь мы уступаем только Парижу и Лондону. При этом российский рынок имеет ряд существенных отличий от рынков других европейских стран. Сегодня он характеризуется ростом всех экономических показателей, централизацией бизнес-активности в Москве и сдерживанием роста предложений из-за несовершенства законодательства. Все это, считает г-н Рябокобылко, еще долго будет оказывать влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости.
Любопытно, что, в отличие от строительных компаний, риэлтеры, работающие на рынке коммерческой недвижимости, не делают трагедии из принятия пакета «жилищных» законов.
«Само принятие этого пакета – позитивный факт. Он свидетельствует о том, что правительство поняло: рынок недвижимости надо регулировать», – говорит Елена Дранченко. В то же время она признает, что, хотя правительство хотело сделать лучше, «получилось, как всегда». «Но в этом нет ничего страшного. Мы вносим в правительство и Госдуму свои предложения по поправкам, и со временем ситуация должна стабилизироваться», – говорит г-жа Дранченко.
А президент ГУД Александр Гришин винит в бедах застройщиков... самих застройщиков. «То, что эти законы принимались без учета их мнений – неправда. Об их подготовке было известно давно. Многим строителям предлагали вносить свои предложения, но они предпочитали подождать и посмотреть, что будет», – говорит г-н Гришин.
Он считает, что панацеей от повторения подобных ситуаций может стать активное формирование профессиональных саморегулируемых организаций (СРО). «Таким образом можно будет лоббировать интересы своего сектора еще на ранней стадии подготовки любых законопроектов», – считает г-н Гришин.
Что же касается рынка коммерческой недвижимости, то его участники с оптимизмом смотрят в будущее. Они уверены, что у этого сегмента очень хорошие перспективы. Тем более что пока он еще мало освоен. «Если рынок жилой недвижимости в целом уже сформировался, то рынок коммерческой недвижимости находится в самом начале пути», – говорит Елена Дранченко.
